Theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyể nhượng có hiệu lực hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Luật giao Chính phủ quy định chi tiết điều này.
Theo đó, dự thảo Nghị định quy định cụ thể, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá ghi thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất thì giá chuyển nhượng đất sẽ tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) tại thời điểm chuyển nhượng.
Bất cập tình trạng “2 giá” bất động sản
Theo chuyên gia, việc kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế đã diễn ra phổ biến trong nhiều năm qua. Không ít giao dịch thực tế có giá trị cao hơn đáng kể so với mức ghi trên hợp đồng nhằm giảm nghĩa vụ thuế và phí liên quan. Điều này không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn khiến dữ liệu giá giao dịch trên thị trường bị méo mó, gây khó khăn cho công tác quản lý, định giá và điều tiết thị trường bất động sản.
Theo ông Đính, khi giá giao dịch được kê khai sát thực tế, thị trường sẽ hình thành cơ sở dữ liệu đáng tin cậy hơn, giúp cơ quan quản lý có căn cứ điều hành chính sách hiệu quả, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá.
“Trong nhiều năm, thị trường tồn tại tình trạng 2 giá – một giá giao dịch thực và một giá kê khai thuế. Điều này không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn khiến dữ liệu thị trường thiếu minh bạch. Muốn thị trường phát triển bền vững thì trước hết phải minh bạch hóa thông tin giao dịch”, ông Đính nhận định.
Cũng theo chuyên gia, việc yêu cầu người dân phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản theo giá thực tế trong khi giá đất trong Bảng giá đất (bao gồm hệ số K nếu có) - vốn dùng để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính giá đền bù về đất khi người có quyền sử dụng đất bị thu hồi đất thường thấp hơn đáng kể so với giá thị trường cần có lộ trình phù hợp và đồng bộ với cải cách hệ thống dữ liệu đất đai.
Thực tế cho thấy, hiện nay bảng giá đất tại nhiều địa phương vẫn có độ chênh khá lớn so với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Nếu việc xác định thuế hoàn toàn căn cứ vào bảng giá đất nhưng chưa cập nhật sát thị trường có thể phát sinh tranh cãi hoặc tạo thêm áp lực chi phí cho người dân và doanh nghiệp.
Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, khi dữ liệu giao dịch phản ánh đúng giá trị thực, Nhà nước sẽ có cơ sở hoạch định chính sách sát thực tiễn hơn; đồng thời giúp hạn chế đầu cơ, chống thất thu ngân sách và nâng cao tính công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế.
Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, yêu cầu minh bạch hóa dữ liệu, chuẩn hóa giao dịch và kiểm soát dòng tiền ngày càng trở thành yếu tố quan trọng để hướng tới một thị trường phát triển bền vững hơn.
