Sau thời gian tăng nóng, giá đất nền tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh nhẹ, thanh khoản suy giảm và nhà đầu tư thận trọng hơn.
Giá đất nền ven đô hạ nhiệt
Thị trường đất nền Hà Nội và các khu vực lân cận đang cho thấy bức tranh khác biệt so với giai đoạn sốt nóng trước đó. Mặt bằng giá từng liên tục leo thang trong thời gian dài, nhưng bước sang đầu năm nay đã xuất hiện xu hướng hạ nhiệt tại nhiều khu vực, trong bối cảnh giao dịch chậm lại và tâm lý đầu tư trở nên thận trọng
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá rao bán đất nền trung bình tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt khoảng 81 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với mức 82 triệu đồng/m² của quý IV/2025. Dù vậy, mặt bằng này vẫn cao hơn đáng kể so với mức 75 triệu đồng/m² ghi nhận vào đầu năm 2025, cho thấy giá đất sau một chu kỳ tăng mạnh vẫn đang neo ở vùng cao.
Khảo sát thực tế cho thấy, tại các khu vực từng là tâm điểm của những cơn sốt đất như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm hay Long Biên, giá đất nền đồng loạt hạ nhiệt. Tại Long Biên (cũ), giá đất nền phổ biến khoảng 60 - 135 triệu đồng/m², giảm khoảng 2 - 6 triệu đồng/m² so với đầu năm trước. Khu vực Gia Lâm (cũ) ghi nhận mức giá dao động 40 - 90 triệu đồng/m², giảm khoảng 1 - 4 triệu đồng/m².
Tại Đông Anh (cũ), mặt bằng giá hiện ở mức 35 - 80 triệu đồng/m², giảm khoảng 2 - 6 triệu đồng/m²; Hoài Đức (cũ) dao động 45 - 90 triệu đồng/m², giảm khoảng 1 - 5 triệu đồng/m². Trong khi đó, ở các khu vực xa trung tâm hơn như Đan Phượng, Thanh Oai hay Thường Tín (cũ), giá đất nền phổ biến 25 - 35 triệu đồng/m², giảm khoảng 1 - 3 triệu đồng/m².
Diễn biến này phản ánh xu hướng chung của thị trường khi lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Anh Xuân Hùng, môi giới đất nền tại Hà Nội, cho biết nhiều lô đất đang được rao bán trong thời gian dài nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Thời gian chào bán hiện kéo dài hơn đáng kể so với trước đây, cho thấy dòng tiền vào phân khúc này đã chậm lại rõ rệt.
Theo anh Hùng, mặt bằng giá đất nền tại nhiều khu vực ven đô bắt đầu xuất hiện xu hướng điều chỉnh nhưng mức giảm vẫn còn khá khiêm tốn. Nguyên nhân là người mua hiện thận trọng hơn, không còn dễ dàng xuống tiền như giai đoạn trước, trong khi nhiều nhà đầu tư vẫn giữ kỳ vọng giá cao, chưa sẵn sàng giảm sâu để kích cầu. Sự lệch pha giữa cung và cầu khiến thanh khoản thị trường tiếp tục ở mức thấp.
Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy giá đất nền phát triển theo dự án trên thị trường thứ cấp tại phần lớn địa phương trong quý I/2026 cơ bản ổn định so với quý trước. Chỉ một số khu vực tăng nhẹ như Khánh Hòa khoảng 2%, Đà Nẵng và Đồng Nai tăng trên 1%.
Riêng tại Hà Nội, nhiều khu vực vẫn duy trì mức giá khá cao như Melorita Hòa Lạc khoảng 24,1 triệu đồng/m2; Thanh Hà Mường Thanh khoảng 126,6 triệu đồng/m2; Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh khoảng 59 triệu đồng/m2; Khu đô thị Minh Giang Đầm Và khoảng 30 triệu đồng/m2.
Giá đất nền ven đô hạ nhiệt
Nhìn tổng thể, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá thị trường bất động sản đầu năm 2026 đang chuyển sang trạng thái ổn định và có sự chọn lọc hơn. Giá không còn tăng nóng mà bắt đầu điều chỉnh, đặc biệt ở các phân khúc mang tính đầu cơ. Trong khi đó, nhu cầu vẫn được duy trì nhưng thận trọng hơn, tập trung vào các sản phẩm phục vụ ở thực và những khu vực có nền tảng kinh tế rõ ràng.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng nhà đầu tư cần giữ sự thận trọng và chỉ nên lựa chọn đất nền có khả năng ở thực, kinh doanh tốt. Theo ông, giá phải tương xứng với giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền, bởi thời gian qua nhiều khu vực đã bị đẩy lên vượt xa giá trị thực.
Ông Quê cũng lưu ý, yếu tố pháp lý, quy hoạch và tính thanh khoản cần được đặt lên hàng đầu, đồng thời không nên kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Từ năm 2019 đến nay, mặt bằng giá đất nền đã tăng trung bình khoảng 50%, thậm chí có nơi tăng cao hơn, nên khả năng tăng thêm nhiều lần trong thời gian tới là không dễ, trừ những khu vực đặc biệt có sự xuất hiện của đại dự án, trung tâm hành chính mới, khu vui chơi giải trí hoặc khu công nghiệp quy mô lớn.
